宅地の評価単位

地目と評価単位

土地は､まず地目ごとに分類し､それぞれを一単位として評価します。

地目が評価上の区分

地目別に区分し評価する

土地は地目別に区分し評価します（評基通7､7-2）。地目とは、土地の用途や利用状況を表すもので、宅地、田・畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地、雑種地の9種類があります。評価対象の土地の地目は登記簿に記載されている地目ではなく、相続開始時の実際の利用状況によって判定します。例えば、登記上は畑でも、相続開始時に建物が建っていれば宅地として評価します。

隣接した一体利用の土地は主たる地目で評価する

異なった地目の土地が隣接しひとつのまとまりとして利用されている土地は、そのうちの主たる地目で全体の土地が構成されているものとして評価します（評基通7なお書）。ひとつのまとまりとして利用されているにもかかわらず地目ごと区分して評価すると、土地全体の効用を適切に評価額に反映できないからです。

宅地の評価単位

利用単位（1画地）が評価単位

宅地の評価額は、利用の単位となっている1画地の宅地毎に評価します（評通7-2）。利用の単位とは、他から制約を受けることなくその土地を自由に使用収益及び処分できる単位です。この１画地の宅地は、1筆の宅地とは限りません。2筆以上の宅地が1画地である場合や、逆に1筆の宅地が2画地以上の宅地に該当する場合があります。

なお、ひとつの宅地を複数の評価単位に分ける場合には、接道義務を満たすように分ける必要があります。このため、評価単位に分けた宅地の形が旗竿地等のいびつになることにより不整形地補正など減額評価することができる場合があります。