相続と譲渡所得

相続と譲渡所得

所有権が移転したときの資産の値上がり分が譲渡所得

譲渡所得とは、土地、建物、株式などを譲渡することで得られた所得のことです(所法33①)。譲渡所得には譲渡所得税が課せられます。この税法上の譲渡は、通常の売買に限定されておらず、物納、代物弁済、代償分割、負担付贈与なども譲渡に含まれています(所法59、所令59)。

所有者の手元を離れるタイミング(つまり、所有権が移転する時)で、その所有者が保有していた期間の間に生じた資産価値の値上がり分を譲渡所得として課税されます。このため、対価を受け取っているかどうかは関係ありません。

所得税の譲渡所得に該当する資産の譲渡

*  財産分与義務の消滅という経済的利益を対価とする譲渡であり、みなし譲渡課税(所法59①)の規定の適用ではない。このため、居住用財産の特例を受けることができる。

資産譲渡がなくとも課されるみなし譲渡所得

みなし譲渡所得とは、譲渡所得が発生していないにも関わらず譲渡所得があったとみなされ譲渡所得税の課税対象となることをいいます。このみなし譲渡には、次表のものがあります。

みなし譲渡の一覧表

*1 所得税における「著しく低い価額」とは、通常の取引価額の2分の1に満たない金額のことです(所令169)。

譲渡所得が課せられない譲渡

譲渡所得ではなく事業所得又は雑所得として課税される譲渡や、所得税が課税されない資産の譲渡には次表のもがあります。

譲渡所得とならない資産の譲渡

*1 共有財産の分割は、例えば、共有者がひとつの土地を持分に応じて分割した場合には、土地全体に及んでいた持分が一部に集約されたものであり実質的に所有権の移動は生じていない(つまり、譲渡はない)と考えられるからです。

譲渡所得の計上時期

譲渡所得は、原則として、資産を引き渡した日に計上します。ただし、譲渡契約の効力発生日に譲渡所得があったものとすることが認められています(所基通36−12)。また、資産の取得の日と譲渡の日の判定基準は異なっていても構いません。例えば、取得の日は契約日基準、譲渡の日は引渡日基準とすることも認められています。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税の計算式は、次のとおりです。

譲渡所得  = 収入金額−(取得費*1+譲渡費用)− 特別控除額

譲渡所得税 = 譲渡所得×税率

*1譲渡した資産が償却性資産の場合には、取得価額から減価償却費を控除した金額が取得費となります。

収入金額
収入金額は、原則として実際の譲渡価額(売買価額)ですが、みなし譲渡等の場合には、譲渡資産の時価(通常の取引価額)が収入金額となります。

取得費
取得費とは、取得価額と呼ばれるもので、その資産の購入に要した金額が取得価額になります(所法38①)。

取得価額 = 購入価格 + 付随費用

譲渡所得計算における購入費の取扱い

税務上の取得費が実際の取得価額と異なる場合

次の場合には、実際の取得価額と税務上の取得費が異なります。このため、過去に該当する特例を受けていないか確認する必要があります。

  • 交換、買換え、収容等の税務上の特例を適用していた場合

相続等で取得している場合は被相続人の取得費を引き継ぐ

相続や贈与等により取得した不動産の取得費は、相続時の課税評価額ではなく被相続人等の取得費を引き継ぎます。つまり、相続や贈与により取得した資産は、被相続人や贈与者が引き続き所有していたとみなすのです。ただし、限定承認による相続や法人に対する遺贈は贈与の場合を除きます。
なお、取得費を引き継ぐ場合には、その資産の所有期間も通算されます。逆に、引き継がない場合には、所有期間の通算はありません。

購入以外の取得費

建物の場合には減価償却を反映する

マンションや一戸建てといった建物の場合には、購入金額から減価償却費相当額を差し引くことができます。居住用不動産の減価償却費相当額の計算式は、次のとおりです。

減価償却費相当額 = 購入金額 × 0.9 × 償却費 × 経過年数

経過年数: 6ヶ月以上の端数を1年とし、6ヶ月未満を切り捨てます。

譲渡費用

譲渡費用とは譲渡のために直接要した費用のことです(所基通33-7(1))。

  • 土地譲渡のために建物を取り壊した費用
  • 仲介手数料、登記費用、測量費用、分筆費用
  • 契約後、より有利な契約をするために、旧契約の解除のために支払う違約金
  • 借家人(賃貸借契約の場合に限る)に支払った立ち退き料
  • 借地権の譲渡にともなう名義書換料、承諾料

取得費が不明な場合

取得費が不明の場合には、売却価額の5%相当額を取得費とすることができます(措法31の4①)。なおこの通達では「昭和27年12月31日以前から継続して所有していた土地建物等の譲渡所得を計算する場合」となっていますが、昭和28年以降に取得した土地建物等の場合にも、この概算取得費の規定を適用することができます(措通31-4-1)。

また、この規定は、「できる」規定となっており、他の合理的な算定方法を適用することができます。

他の合理的な算定方法とは、例えば、国税庁や一般財団法人日本不動産研究所などから公表されている統計数値を用いて、市場価格を反映した実態に近い取得費を算定する方法があります。

  • 登記時の登録免許税、不動産取得税額
  • 相続税路線価(路線価が始まったのは昭和30年(1955年)からです)
  • 地価公示における近隣の公示価格(地価公示は昭和45年(1970年)以降です)
  • 市街地価格指数 等

いったん概算取得費を適用して譲渡所得税の申告をすると、他の合理的な方法による取得費に基づいた更正の請求をすることができません。概算取得費にもとづいておこなわれた譲渡所得税の申告が、更正の請求が認められる

  • 法律の規則に反していた場合
  • 計算に誤りがあった場合

のいずれにも該当しないからです(通則法23①)。

取得費に相続税を加算できる特例

相続等により取得した財産を譲渡した場合に、相続等において負担した相続税に相当する金額を取得費(被相続人の取得価額)に加算することができます。この特例を適用を受けることで、譲渡所得の計算上、譲渡益が減少することになり、所得税・住民税の負担が軽くなります。

ただし、次の要件を満たす必要があります(措法39、措令25の16)。

  • 相続等によって財産を取得した者の譲渡であること
  • 相続税の課税価格に含まれる財産の譲渡であること
    対象となる資産には、相続財産に加算した相続時精算課税制度の適用をした贈与財産や相続開始前3年以内に被相続人から取得した暦年贈与財産が含まれます。
  • その財産を取得した者は相続税を支払っていること

相続開始から3年10ヶ月以内に譲渡したこと
申告期限から3年以内に契約日、3年以降に引渡となる場合でも、契約日で申告することでこの要件を満たすことになります。

相続税の取得費加算と譲渡所得申告

取得費加算がある場合の譲渡所得

=譲渡収入額−(取得費+譲渡資産に対応する相続税+譲渡費用)

取得費に加算する譲渡資産に対応する相続税額

=譲渡した人の相続税額×譲渡した資産の相続税評価額*1/譲渡した人の相続税の課税価格(債務・葬式費用控除前)

相続税額が確定する前に譲渡所得税の申告期限が到来する場合

相続税額が確定する前に譲渡し、所得税の申告期限までに相続税額が確定していない場合であっても、相続税の申告書を申告期限までに提出していた場合には相続税額の取得費加算の特例を適用できます(措通39−1)。その相続税の申告書を提出した日の翌日から2ヶ月以内に所得税の更正の請求をおこなうことにより、相続税額の取得費の特例を受けた場合との差額について還付を受けることになります。

所得税の申告と相続税の申告は、どちらも期限内申告である必要があります。期限内でないと更正の請求が認められません(措通39-1)。

上場有価証券を相続し譲渡する場合

相続税の取得費加算の特例を受けるためには、所得税の申告をしていることが要件となっています。

上場株式の譲渡を源泉徴収ありの特定口座で行った場合には、上場株式の譲渡所得にかかる所得税の確定申告は不要となっています。しかし、この上場株式の譲渡について取得費加算の特例を受けるためには、所得税の確定申告に含める必要があります。

当初の所得税の確定申告で株式の譲渡所得を含めていない場合は、譲渡所得の申告不要制度を選択したものとして、更正の請求をすることで特例の適用を受けられないのです。

ただし、この譲渡所得を確定申告に含めると所得が大きくなるため、次のようなマイナスの影響が生じてきます。

  • 配偶者控除や扶養控除が使えない
  • 翌年の国民健康保険、後期高齢者医療保険、介護保険の保険料が高くなる
    これらの保険料の算定基準が、給与所得者は給与収入,事業所得者は所得金額となっているからです。
  • 児童手当等の受給要件(収入の額を基準とした社会福祉の手当)から外れる

このため、取得費加算の特例を適用する場合には、加算することによる譲渡所得税額の減額するメリットと上記のデメリットの影響を比較検討しその可否を判断することが重要です。あわせて住民税の申告不要の制度を利用するかどうかについても検討しましょう。

上場株式の譲渡:取得費加算の副作用

所有期間で譲渡所得税率が異なる

不動産の所有期間が5年超であるかどうかによって譲渡所得税率が異なります。なお10年超の居住用財産の譲渡の場合は譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に対し所得税10%、住民税4%の税率、譲渡所得のうち6,000万円超の部分に対し所得税15%、住民税5%の税率が適用されます。

所有期間の計算方法
譲渡した不動産の所有期間は譲渡した年の1月1日時点で判定します。

相続・贈与により取得した財産の所有期間
被相続人や贈与者が取得した日を取得日として所有期間を計算します。

譲渡所得税率表

10年超の居住用財産の譲渡の特例

長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に対して5%の軽減税率が適用できる特例

10年超の居住用財産の譲渡の特例

東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的として、2037年12月まで所得税の金額に2.1%を掛けた復興特別所得税が加算されます。